Комментариев нет

«Хочу продавать быстро и дорого»: неправильные представления Россиян при оценке своей квартиры

По какой цене квартира должна продаваться вообще? Многие люди знают об этом только в целом.

1. Какова цена?

Мы все знаем, что цены начинаются со среднего по рынку. Это означает, что вы берете свой район и просматриваете объявления о продаже квартиры. Ваша задача – найти объявления, наиболее близкие вам по географическому положению. Предположим, вы продаете однокомнатную квартиру, а вокруг только 3-комнатные. Затем необходимо вычесть 0,4% (приблизительно) от цены 3-комнатной квартиры за каждый квадрат площади. Это даст вам среднее значение вашего объекта на основе рыночных цен. Общая стоимость состоит из:

  • Локация
  • Тип дома (монолит, кирпич и др.)
  • Ремонт (простая отделка = + 10% рынка, улучшенная отделка + 15% рынка)
  • Новизна дома
  • Расстояние от центра

2. По вашей квартире

Однако недостаточно смотреть только на рыночную стоимость. Вам нужно оценить свою квартиру. Выделите любые недостатки и снизьте цену на них. Обратите внимание на этаж: нижние этажи (на 5-8% дешевле). Более высокие этажи дешевле только в старых домах, в новых это скорее плюс. Определите класс (эконом или премиум). Каждый класс имеет свои особенности. Например, в премиум-классе вид из окна может сделать квартиру дороже на 10%, но в экономике это не всех смущает.

3. Заблуждения Россиян при оценке квартиры

А теперь самое интересное: ошибок, которых следует избегать при оценке квартиры.

Не надо искусственно завышать цену. Помните, что во многих квартирах переговоры о торге уже включены в цену. Не включайте мебель в цену квартиры – это оттолкнет многих потенциальных покупателей. Не включайте ремонтные работы в цену – никому до этого нет дела. Существует одно простое правило при продаже: при продаже квартиры речь идет о цене, а не о ремонте. Не создавайте торговую маржу выше 5%. Ваша задача – создать условия, в которых жилье будет дешевле.

Комментариев нет

«Коронакризис» уже добрался до рынка жилья в Омске!

Из-за коронавируса практически остановились сделки по недвижимости. Рынок замер из-за невозможности собрать пакет необходимых документов. МФЦ, Росреестр и нотариальные конторы работают в ограниченном режиме. Кроме того, и сами продавцы, и покупатели отказываются от просмотров квартир и очных переговоров, чтобы исключить личные контакты с незнакомцами. По ипотечным программам сделки сократились на 10−20%. В ближайшие пару месяцев возобновления нормальной работы ждать не приходится.

Риелторы вынуждены открыть телефонную охоту на потенциальных клиентов, рассказала управляющий партнер инвестиционной группы Ирина Жарова-Райт: «Есть объективные факторы. И факторы связаны не только с тем, что Росреестр работает в очень специфическом режиме, не только потому, что мы на карантине и не должны посещать квартиры, и не только потому, что не все нотариусы работают, только дежурные нотариусы, и это сложно».

Сложность заключается в том даже, что физически ходить и смотреть боятся и продавцы, которые показывают, потому что это нарушение карантина, и, в том числе, покупатели.
«И риэлторы работают на телефоне, звонки идут, консультации клиенты получают. Да, они физически не закрывают сделки, но я думаю, кто уже надумал себе купить, по каким-то причинам откладывал эту сделку, то в июне, дай бог, этот рынок будет достаточно оживлен».

Покупку жилья из-за кризиса отложил каждый пятый россиянин, свидетельствуют результаты опроса проекта Недвижимость Mail.ru. 10% россиян и вовсе решили отказаться от таких сделок. Тем не менее, есть и те, кто планирует купить квартиру в ближайшее время. Их предпочтения по вторичному рынку и новостройкам разделились примерно поровну. Риелторам приходится приспосабливаться к новым реалиям и переводить свой бизнес на удаленку, отметил вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак:

«Внедрили те процессы, которые технологически, в принципе, были готовы, но риелторы не очень такие, лучше ножками потопать, документы сдать и так далее, вот сейчас люди учатся работать удаленно. И многие процессы, простые сделки делаются даже сейчас. В принципе, и раньше были возможности показать объект по Skype, показать по WhatsApp там и так далее, но это не применяли. И раньше были возможности подписать договор удаленно. И сейчас вот все эти моменты, они начинают реально внедряться в жизнь. И раньше можно было перевести аванс, например, по сделке по системе быстрых платежей, по Сбербанку, и сейчас это начинает реально внедряться. Я думаю, что вот эти моменты, они останутся, когда кончится карантин. Вот те моменты, которые ускоряют и облегчают процессы, наверняка, они уже останутся у нас, как технологические инструменты работы, и не будут вызывать никакого удивления и напряжения».

По подсчетам аналитиков, после выхода с карантина рынок недвижимости столкнется с серьезным падением цен. Так, аналитики банка «Открытие» прогнозируют снижение стоимости на жилье около 10% — по регионам России, а в столице недвижимость подешевеет еще больше — на 15%.

Подберем и покажем квартиру онлайн через 30 минут! Понравится – выезжай на объект! Оставить заявку на сайте

Комментариев нет

Как правильно купить комнату?

Купить квартиру – это заветная мечта каждой семьи, испытавшей на себе все прелести квартирного вопроса. Однако бывает так, что денег на покупку отдельного жилья не хватает. В таких случаях имеет смысл присмотреть комнату.
В этой статье речь пойдёт о том, как подобрать хорошую комнату, чтобы потом не пришлось разочароваться.

На начальном этапе сформулируйте для себя, какую вы хотите комнату. Определите те параметры комнаты, которые имеют для вас первостепенное значение. Это может быть общежитие или подселение, цена, месторасположение, район, дом, этажность в доме, окружающая инфраструктура и т.п.

Вы можете обратиться в агентство по недвижимости, где риелторы по выбранным вами параметрам смогут подобрать вам несколько вариантов комнат.

Второй вариант – это самостоятельный поиск. Обычно ищут комнаты в различных специализированных изданиях по недвижимости или на online досках бесплатных объявлений. Самый главный совет, который можно дать на этом этапе покупки комнаты – это не спешить.

Изучите как можно больше предложений на рынке, чтобы у вас сформировалось хотя бы представление о существующих в настоящий момент на изучаемом рынке недвижимости ценах. Это позволит вам лучше понимать какое предложение является выгодным, а какое нет. Повторюсь, что эти представления очень приблизительны.

Бывает, конечно, так, что одна комната будет стоить, например, 500 тысяч рублей, а другая (в этом же доме и на этом же этаже) будет стоить на 100 тысяч дороже или дешевле. Однако, совсем не обязательно, что эти цены выставлены хозяевами спонтанно и продиктованы жадностью одного и желанием быстрее продать свою комнату другого. Бывает, конечно, и так, но возможны и другие причины, о которых поговорим далее. Однако, повторюсь, приблизительное представление об уровне цен после изучения как можно большего количества предложений на рынке вы иметь будете.

Подавляющее большинство покупателей обращают внимание на район, где находится дом с интересующей комнатой. Здесь многое зависит от вашего знания населённого пункта, где вы хотите приобрести комнату и вашего житейского опыта. В разных регионах и населённых пунктах условия сильно различаются. Дать универсальный совет здесь практически невозможно.

Бывает, что дома в центре города значительно хуже по своему состоянию и состоянию коммуникаций, ведь строили их давным-давно и не все и невсегда капитально ремонтировали. Зато дома на окраине могут быть весьма приличными, если не новыми, ведь часто бывает, что много новых домов строят в удалении от центра города. Или, скажем, дом в хорошем районе в не очень хорошем состоянии, но вам известно, что в скором времени в этом доме будет проводиться капитальный ремонт.
Если вы покупаете комнату для перепродажи, то это может существенно поднять цену на вашу потенциальную недвижимость.

Общежитие или комната в коммунальной квартире?

Общежития можно разделить на две категории по типу устройства расселения: коридорные и секционные (иногда их называют блочными). В коридорных общежитиях все комнаты на этаже выходят в коридор, при этом места общего пользования находятся на этаже и предназначены, обычно, для всех проживающих на данном этаже. Часто это бытовка, кухня, уборная и душевая. Если количество комнат велико, помещения для общего пользования жильцов могут дублироваться, т.е. на этаже могут быть две кухни, две бытовки, 2 туалета и две душевые.
Это обычная практика, но всё зависит от конкретного общежития, планировки здания и т.п. К примеру, может быть так, что в двухэтажном общежитии туалеты и душевая находятся на первом этаже для жильцов во всём здании.
Таким образом, людям, проживающим на 2 этаже, придётся каждый раз спускаться на первый этаж.

Секционные общежития характеризуются наличием обособленных блоков, где имеется определённое количество комнат (обычно от двух до восьми), с туалетом, кухней и душем на блок. Секционные общежития в сравнении с коридорными являются при прочих равных, безусловно, предпочтительнее.

Однако это не всегда очевидно, поскольку в первую очередь всё зависит от людей. Если в коридорном общежитии на конкретном этаже подобрались целеустремлённые люди, которые навели порядок на своём этаже (поставили на этаже хорошую дверь, установили и соблюдают график дежурств по этажу, дружно и надлежащим образом поддерживают чистоту и порядок на своей территории и т.п.), то комната на таком этаже в коридорном общежитии является предпочтительнее комнаты в некоторых секционных общежитиях, где люди в лучшем случае заботятся лишь о порядке в своих комнатах и изрядно запустили кухню и иные места общего пользования в своей секции.
При этом комнаты в коридорном общежитии, обычно, по стоимости уступают комнатам в общежитии секционном, что, в общем, понятно.

Комната в коммунальной квартире является, обычно, ещё более предпочтительной, чем комната в любом общежитии. Оно и не удивительно, поскольку это всё таки комната в квартире, где теоретически поддерживать порядок проще. Однако здесь многое будет зависеть ещё и от соседей и от того, как вы выстроите с ними взаимоотношения и какие отношения у них были с вашим продавцом.

К сожалению, в подобных квартирах фактор хорошего отношения с соседями бывает даже важнее, чем в общежитиях, поскольку способен в будущем изрядно испортить нервы. Например, свет в прихожей мотает электричество со счётчика одного из владельцев комнаты. Если вы с этим владельцем (или ваш продавец) будете в плохих отношениях, то необходимость обуться или снять обувь будет возможна либо со скандалом либо при помощи карманного фонарика. Звучит, как бред, если не сказать хуже, но при всём при этом такое развитие событий может стать вашей повседневной реальностью. И это лишь один из множества примеров того, каких проблем можно нажить при плохом отношении с соседями в коммунальной квартире.

Итак, вы определились с параметрами комнаты, которую хотите приобрести в вашу собственность. Подобрали несколько вариантов. Теперь выбранные варианты необходимо посмотреть, чтобы на месте убедиться, насколько предлагаемая комната вам подходит. На что прежде всего следует обратить внимание.

Прежде всего убедитесь в наличии либо отсутствии инфраструктуры: транспорт, рынки, магазины и т.п. Даже если вы не планируете сами жить в приобретаемой комнате, а хотите вложить имеющиеся у вас средства в покупку недвижимости, то наличие либо отсутствие социальной инфраструктуры скажется на цене купли-продажи комнаты.

А уж если вы планируете сами жить в приобретаемой недвижимости, то вряд ли вам может понравится, например, ездить за хлебом либо на общественном транспорте либо на личном автомобиле, если, конечно, вы готовы поступиться этими удобствами в угоду меньшей цены.

Обратите внимание кроме того на прилегающую территорию. Что собой представляет двор, насколько он ухожен, есть ли в наличии детская площадка, есть ли места для парковки автомобилей и т.д. и т.п. Обойдите дом, осмотрите его на предмет наличия либо отсутствия ремонта. Если у дома имеются балконы, то их вид может многое сказать вам о состоянии дома. Если вы знаете о том, где в доме располагается ваша потенциальная комната, то посмотрите, куда будет выходить её окно (окна). От того, будет эта комната светлой либо нет многое зависит как в плане цены купли-продажи, так и жизни в данной комнате либо вас и ваших родственников либо цена сдачи вашей комнаты, если вы планируете её сдавать.

Если есть возможность, то поговорите с теми, кто проживает в интересующем вас подъезде. В тёплое время года, например, весьма велик шанс встретить на лавочке воспетых у Вячеслава Добрынина “Бабушек-старушек”, у которых можно узнать много интересного. Как верно подмечено исполнителем этого шлягера, эти “Бабушки-старушки” всё на свете знают, так что и у вас велик шанс получить нужную вам информацию и о самом доме (его состоянии, управляющей компании, проблемах и т.п.), так и о ваших потенциальных соседях.

Заходим в подъезд. Обратите внимание на состояние подъезда. О российских подъездах много чего сказано и даже воспето, но при всём при этом по-прежнему подъезд подъезду рознь. Бывают подъезды чистые, ухоженные, даже с цветами на подоконниках, а бывают такие подъезды, куда и вовсе лучше не заходить. При прочих равных, состояние подъезда сможет вам многое прояснить о делах в доме, ведь по наличию или отсутствию мусора вы сразу определите, насколько хорошо работает уборщица и есть ли она вообще. Бывает, что жильцы как в многоквартирных домах, так и в общежитиях, следят за порядком сообща и убирают в подъездах самостоятельно, при этом намного лучше, чем это делает наёмная уборщица. К сожалению, примеры такой гражданской организации можно встретить достаточно редко, хотя эти примеры и есть.

На нужном этаже осмотрите входную дверь. Это многое вам скажет об отношениях проживающих жильцов, ваших потенциальных соседях. Если смотрите комнату в общежитии, то наличие двери на этаж или в секцию позволит надеяться на относительную чистоту коридора либо секции.

Смотрим на места общего пользования и общие помещения. В каком состоянии находится коридор. Обстоятельства могут сложиться таким образом, что вам, наряду с соседями по коммунальной квартире, придётся нести расходы по ремонту коридора, кухни и санузла. Такое мероприятие может оказаться и затратным, и хлопотным, и принести неисчислимые неудобства.

Если же речь идёт об общежитии, то здесь ситуация иная и, как я уже писал выше, многое зависит от жильцов конкретного этажа (секции), или, например, общежитие может войти в какую-нибудь муниципальную программу по ремонту жилья. Что касательно общежития, то особо обратите внимание на грибок, который может образовываться на стенах. Конечно подобный грибок может оказаться на стенах и в коммунальной квартире, однако, на мой взгляд, такая ситуация значительно менее вероятна.

К сожалению, сказать подобное об общежитии нельзя. Даже наоборот, появление грибка в помещениях общего пользования довольно вероятно даже в секционных общежитиях, что уж говорить о коридорных. Обычно грибок на стене появляется в помещениях с повышенной влажностью. Причина образования влажности может быть любая: плохая проветриваемость, протечка труб и т.п. Важно, что помимо вреда здоровью, этот грибок разрушает стены и весьма непросто выводится.

Чтобы такой грибок вывести, его нужно соскоблить (при этом соскоблить всю штукатурку до самого кирпича или бетонного перекрытия), затем обработать антигрибковым средством, затем всё заделать… В общем, проблем и трудов предстоит не так уж и мало, при этом появляются дополнительные неудобства. Например, для гарантии, в помещение, где была проведена антигрибковая обработка, 1 сутки входить человеку не стоит, поскольку это может быть небезопасно для дыхательной системы. Я уж не говорю про то, что придётся из такого помещения вынести цветы… По сравнению с остальным это такая мелочь.

А теперь представьте себе, что вам придётся договариваться с соседями по общежитию либо с коридором, либо одним крылом коридора, либо с соседями по вашей секции в секционном общежитии. При этом следует понимать, что люди о проблеме грибка знали, но не вывели его, а значит не смогли договориться между собой. Если прежний хозяин комнаты не договорился со своими соседями, то почему вы думаете, что договоритесь вы? Нет, разумеется, в жизни бывает всякое, но рассчитывать на это вряд ли стоит. Весьма вероятна ситуация, когда вам самостоятельно за счёт своих сил и средств придётся устранять грибок.

Кроме того, частенько появление грибка связано с протечкой труб, а это значит, что сколько бы вы не натирали стены антигрибковым средством, грибок не исчезнет, поскольку не исчезнет первопричина его возникновения. Следовательно, даже если вы своими силами и за свой счёт произведёте необходимые работы, то если дело в трубах, у вас не будет гарантии, что грибок не появится снова. Однако, в конечном счёте решать вам.

Итак, вы осмотрели места общего пользования. Теперь самое главное: осмотр собственно комнаты. Если не знаешь с чего начать, то начни сначала. Первым делом осмотрите входную комнатную дверь. Сразу подумайте, стоит ли её заменить и в какую сумму вам это обойдётся. Этот факт пусть и незначительно, но может оказать влияние на стоимость комнаты.

Заходим в комнату. Оценим внешний вид. Если комната оклеена обоями, то не только оцените их визуально, но и не поленитесь подойти и пощупать их своими руками. Оцените качество оклейки и не отстают ли обои от стен. Оцените потолок. Если использован пластиковый натяжной потолок, то это одно, если нет, то оцените качество его побелки (окраски).

Осмотрите окна. Во многих домах сейчас установлены пластиковые окна. По своим эксплуатационным качествам они заметно превосходят старые окна с деревянными рамами. Распространяться об этом в деталях нет никакого смысла, поскольку это ясно любому человеку, обладающему жизненным опытом. Дело в том, что в некоторых домах, особенно сталинской либо хрущёвской постройки установлены ещё те старые окна.

Да да, те самые, со щелями, клеенные-переклеенные, продуваемые, как вентилятор. Этот факт уже более существенно влияет на цену комнаты. Следовательно, если в комнате стоят подобные окна, то смело торгуйтесь и требуйте снижения цены. Мотивируйте это необходимостью ремонта и дороговизной строительных материалов. Осмотрите полы. Вам нужно определить, есть ли необходимость их менять. По осмотру комнаты вы сможете сделать вывод о её состоянии и насколько прежний хозяин бережно к ней относился.

Подмечайте все факторы, которые помогут вам составить максимально объективное представление о предлагаемой недвижимости. Если вы просматриваете несколько комнат, то лучше завести книжечку и по каждой комнате делать свои заметки. Эти заметки помогут вам лучше структурировать свои мысли по каждому конкретному объекту и вы не запутаетесь в том наплыве информации, фактов и фактиков, которые будут выясняться при просмотре каждой конкретной комнаты.

Процесс выбора комнаты достаточно длителен. Если вы хотите действительно приобрести такую комнату, которая вас полностью устраивает, то будьте готовы потратить на выбор комнаты свои силы и время. Однако, если вы подойдёте к этому делу с умом, хладнокровно и расчётливо, то успех в подборе подходящей именно вам комнаты для вас неизбежен.

Комментариев нет

Квартира, квартира, как тебя продать? Причем быстро!

Квартира, квартира, как тебя продать?  Причем быстро!

На какие сроки расчитывать? В среднем квартиры в крупных российских городах продаются за 2,5 – 4 месяца. Если срок оказывается больше, продавец почти наверняка допустил какие-то ошибки. И наоборот, если он правильно подготовился к визиту покупателей, процесс может занять считанные недели.

Как быстро и выгодно продать квартиру — пошаговая инструкция грамотной и самостоятельной продажи квартиры.
Как быстро продать квартиру?
Какие документы нужны для продажи квартиры?
Как продать квартиру самостоятельно без посредников?
Содержание:

  1. С чего нужно начинать продажу квартиры и любой другой недвижимости
    Цели продажи квартиры
    Помните!
  2. Самостоятельная продажа или с помощью специалиста по недвижимости — плюсы и минусы
  3. Как правильно оценить квартиру и что влияет на ее стоимость
    Что влияет на стоимость квартиры?
    1) Количество комнат
    Интересный факт, но и еще:
    2) Метраж (квадратура)
    3) Планировка
    4) Размер кухни
    5) Этаж и этажность дома
    6) Тип здания и год его постройки
    7) Прилегающая территория
    8) Наличие балкона или лоджии
    9) Состояние объекта (ремонт)
    11) Размер коммунальных платежей
    12) Тип санузла (смежный/раздельный)
    13) Район расположения
    14) Инфраструктура
    15) Застройщик
    16) Готовность объекта к эксплуатации