Комментариев нет

Как продать квартиру с материнским капиталом. Руководство к действию

Расскажем, можно ли продать квартиру, купленную с материнским капиталом, и какие условия должны быть выполнены.

Оглавление

Выделение детских долей

Согласие органов опеки и улучшение условий жизни детей

Продажа ипотечной квартиры и материнский капитал

Нюансы сделки

Как продать квартиру с материнским капиталом. Руководство к действию

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер составляет четыреста шестьдесят шесть тысячи рублей. Когда родится второй ребенок, сумма увеличится на 150 тысяч рублей. Семья получит в общей сложности шестьсот шестнадцать тысячи рублей на двоих детей.

Маткапитал можно потратить на конкретные цели. Например, для образования детей, для формирования накопительной части материнской пенсии или для улучшения жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе ипотека, является одним из самых популярных способов использования этой субсидии.

Однако, когда семья решает продать такую ​​собственность, могут возникнуть определенные трудности. Какие условия при этом должны быть соблюденны?

Выделение детских долей

Можно продать квартиру за счет средств фонда. Но некоторые условия должны быть выполнены. Самое главное не нарушать права детей и выделять им доли.

Чтобы рассчитать и определить количество долей, которыми должны быть наделенны дети, необходимо понимать первоначальную стоимость квартиры и размер материнского капитала, выделяемого на погашение кредита.

Если говорить о Москве, учитывая высокую стоимость недвижимости, доля детей обычно очень низкая: 1/40, 1/20. Если говорить о регионах, то в некоторых из них размер материнского капитала иногда составляет четверть или половину стоимости жилья. То есть доля детей соответственно будет выше.

Если квартира была куплена с ипотекой, то окончательная размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита была погашена за счет собственных средств родителей, а какая – за счет материнского капитала.

Как продать квартиру с материнским капиталом. Руководство к действию
Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно

Согласие органов оппеки и улучшение условий жизни детей

После распределения детских долей необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Тогда квартира может быть продана.

Тем не менее, на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество.Как правило, органы опеки настаивают на том, чтобы эти сделки проводились в один и тот же день. Это означает, что покупка должна быть сделана одновременно с продажей.

Соответственно, для продажи «детских» долей необходимо одновременно покупать доли других объектов от имени детей.Кроме того, стоимость приобретенных долей не должна быть меньше стоимости проданных. При этом условия не должны ухудшаться. Как правило, мы говорим либо о том, что ребенку выделяется большая доля, либо о том, что приобретенная собственность имеет более высокую стоимость.

Если мы оставим эти требования, то органы опеки и попечительства имеют право подать иск и опротестовать сделку. В результате покупатель потеряет квартиру, а продавец полностью возместит уплаченную сумму.

Кроме того, если сделка вызовет подозриние (например, заключена между родственниками), другие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговых, полицейских и надзорных органов. И сама сделка может быть отменена в будущем.

Продажа ипотечной квартиры и материнский капитал

Материнский капитал часто используется для погашения ипотеки. Вы можете продать ипотечную квартиру только после полной оплаты кредита.

Если капитал был использован, родители обязаны распределять доли между своими детьми. Но этого нельзя сделать, потому что квартира заложена банком. Ведь если предположить, что в заложенной банком квартире они выделяются несовершеннолетним, то получается, что дети становятся совладельцами, которые не могут погасить долг.

Если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет выкупить такую ​​квартиру, где доли принадлежат детям, по закону это будет ущемлять интересы несовершеннолетних. Вот почему кредит должен быть погашен. Кроме того, родители или один из них (в зависимости от того, как квартира была первоначально куплена) жертвуют долями в пользу детей и супруга (при необходимости) и получают согласие органов опеки и попечительства.

Это должно быть сделано в течение шести месяцев с даты оплаты кредита. После того, как ипотека была выплачена, а доли распределены между детьми, квартиру можно продать. Требования в этом случае одинаковы – жилищные условия не должны ухудшаться.

Также можно продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен материнский капитал, если родители вернут полученные средства в Пенсионный фонд.

«Был такой случай в моей практике. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть вы ими не пользовались и не обязаны выделять доли детям. Кроме того, банк соглашается продать квартиру, она продается как обычная заложенная квартира.

В этом случае выручка от продажи делится на два счета: часть переводится в банк, где она используется для погашения ипотеки, а остальная часть поступает на счет продавца. Затем, при покупке другого дома, можно будет повторно использовать средства из материнского капитала, если это необходимо.

Как продать квартиру с материнским капиталом. Руководство к действию
Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально

Ньансы сделки

Главное, на что нужно обратить внимание, – наделили ли родители своих детей долями, которые они должны. Бывает, что этого не происходит. Кто-то из забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства материнского капитала, но не распределяет акции детям и продает квартиру.

Проблема в том, что сегодня в Едином государственном реестре недвижимости нет признаков того, что имущество было приобретено за счет средств материнского капитала. То есть Пенсионный фонд никоим образом не собирает в ЕГРН информацию об обязательстве родителей наделить детей долями в доме, для которого средства предназначались для погашения кредита. Это очень важный нюанс, который необходимо учитывать тем, кто хочет купить квартиру.

Если впоследствии выясняется, что квартира была куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали капитал, но не наделили детей долями (то есть были нарушены права несовершеннолетних), сделка может быть оспорена. Этот факт может «всплыть» через много лет. С очень высокой степенью вероятности пострадает добросовестный приобретатель.

Дежурный риэлтор
Дежурный риэлтор
Телефон 8 (3812) 485-506
Задать вопрос
Задайте вопрос и получите ответ в течении часа

Комментарии (0)